Menyewa apartemen atau mendapatkan hipotek: itu lebih menguntungkan
Untuk Menjadi Kaya Hidup / / December 19, 2019
Ketika membandingkan hipotek dan penyewaan aspek material real estate biasanya berjalan di pinggir jalan. Panelis mencari tahu mana yang lebih baik: untuk membayar orang lain paman, atau menjadi budak bank untuk membayar, tapi untuk atau terus bergerak mencari pilihan yang lebih menguntungkan. Tetapi jika cuti untuk menarik sentimen dan angka, situasi menjadi lebih jelas.
Sewa dan hipotek Sekilas
Perubahan harga properti dan apartemen sewa, serta ukuran inflasi untuk jangka hanya sekitar, sehingga perhitungan dapat diprediksi tidak akurat. Namun angka-angka berbicara lebih keras daripada kata-kata.
Tingkat rata-rata tertimbang pinjaman hipotek pada bulan April tahun ini, menurutpinjaman hipotek diberikan kepada perorangan warga, dan diperoleh persyaratan hak atas pinjaman perumahan hipotek di rubel Bank Sentral sebesar 9,64%. Menurut analis Domofond.ruAnalitis laporan Domofond.ru, Sewa apartemen itu rata-rata 0,7% kurang Maret 2018 dibandingkan pada Desember 2017. Namun, hanya untuk memastikan itu akan diasumsikan bahwa pemilik apartemen akan meningkatkan pembayaran sebesar 5% per tahun.
Untuk perhitungan kita mengambil pusat daerah, kota Volgograd dan kota multi-juta Saint Petersburg.
Volgograd
hipotek
Harga rata-rata apartemen satu kamar tidur di Volgograd, menurut Domofond.ru, sebesar 2.365.695 rubel. Mempertimbangkan situasi jika Anda telah mengumpulkan kontribusi awal dari 15%, 25% dan 50% dari harga pembelian dan mengambil hipotek di 9,64% per tahun selama 10 tahun.
Uang muka, rubel | pembayaran bulanan, RUR | Kelebihan pembayaran, rubel | Harga total untuk apartemen, rubel |
354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
Dalam perhitungan tidak memperhitungkan biaya tambahan layanan terkait dalam bentuk asuransi properti dan orang yang mengambil hipotek, dan kompensasi tersebut pemotongan pajak.
Mari kita berasumsi bahwa harga properti akan naik sebesar 5% per tahun, sedangkan 10 tahun kemudian apartemen akan biaya 3,67 juta rubel.
menyewa
Biaya rata-rata tingkat penghapusan apartemen satu kamar tidur di Volgograd - 15 845 rubel per bulan. Jika pemilik akan menaikkan biaya sekitar 5% per tahun, dalam 10 tahun, penyewa harus memberikan 24.556 rubel sebulan. Secara total, selama bertahun-tahun itu akan membayar untuk akomodasi 2.389.344 rubel. Perbedaan antara biaya hipotek dengan kontribusi awal 15% dan penyewaan penyewa Mei menyewa apartemen pada harga yang diproyeksikan pada tahun 2028 selama tiga tahun dan sembilan bulan.
Dengan rata-rata gaji di Volgograd dalam jumlah 28 483 rubel, dan pembayaran untuk sewa, dan hipotek tampaknya layak untuk sebuah keluarga dengan dua orang dewasa bekerja.
Hal ini juga harus dicatat bahwa penyewa tetap tabungan terpakai untuk membayar uang muka (jika ada) bahwa ia dapat menempatkan di bank dengan bunga. menurutsuku bunga dan kredit dan struktur deposito dengan urgensi Bank Sentral, tingkat rata-rata deposito selama satu sampai tiga tahun dari 6,41% pada tahun 2018. Selama 10 tahun indeks telah berulang kali berubah, tapi kami akan menggunakan angka ini untuk perhitungan. Dalam perhitungan tidak memperhitungkan kapitalisasi.
uang muka (akumulasi), rubel | Sum 10 tahun, rubel |
354 854, 15% | 582 315 |
591 250, 25% | 970 241 |
1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Masing-masing, selama 10 tahun, penyewa tidak hanya menghabiskan lebih sedikit, tetapi mendapatkan di deposito.
Rental dan penyimpanan
Dari ayat sebelumnya jelas berapa banyak orang akan dapat menabung untuk deposit selama 10 tahun, jika terus untuk menarik perumahan.
Kesempatan terbesar untuk menyimpan untuk apartemen, dan membelinya tanpa hipotek dari seorang pria yang memiliki setengah jumlah dari harga pembelian, tetapi hanya jika harga real estat tidak akan berubah.
Setelah 10 tahun untuk membeli sebuah apartemen ia akan tertinggal oleh 425 213 rubel. Untuk waktu yang tepat untuk memiliki di tangan jumlah penuh, ia harus menyisihkan setiap bulan sedikit lebih dari 3,5 ribu rubel.
Lima tahun kemudian, pada depositnya akan 1.561.491 rubel. Untuk membeli sebuah apartemen pada saat ini, seseorang perlu lima tahun untuk menunda 13,4 ribu per bulan. Bersama-sama dengan biaya sewa untuk perumahan akan meninggalkan 29.300 pada tahun pertama dan 32.600 - di kelima. Dengan demikian, jika ia membeli sebuah apartemen di lima tahun, total biaya, dengan mempertimbangkan sewa cuti 3.415.482 rubel, sepuluh - 4.755.039 rubel. Kedua pilihan lebih mahal daripada hipotek.
Saint Petersburg
hipotek
Harga rata-rata untuk apartemen dua kamar tidur di St Petersburg adalah 6.797.671 rubel.
Uang muka, rubel | pembayaran bulanan, RUR | Kelebihan pembayaran, rubel | Harga total untuk apartemen, rubel |
1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
Tidak membayar lebih pada hipotek Anda, atau Anda harus mengumpulkan uang muka minimal setengah biaya apartemen, atau meningkatkan pembayaran bulanan dan mengurangi jangka waktu pinjaman. Dengan gaji rata-rataKantor Statistik Federal Negara Service untuk kota Saint-Petersburg dan wilayah Leningrad 58.500 rubel untuk membuatnya jelas tidak bisa semua orang.
Setelah 10 tahun, apartemen mungkin akan biaya 10.990.000 rubel.
menyewa
Biaya rata-rata tingkat penghapusan satu kamar apartemen di St Petersburg - 32 744 rubel per bulan. Dengan pertumbuhan biaya sewa sebesar 5% per tahun selama 10 tahun, pembayaran bulanan akan 50 787 rubel, dan semua majikan akan memberikan 4.942.178 rubel. Perbedaan antara biaya hipotek dengan uang muka 15% pada perekrutan penyewa dapat menyewa sebuah apartemen di harga diproyeksikan 2028 delapan tahun dan tiga bulan.
Tidak didiskontokan dan akumulasi.
uang muka (akumulasi), rubel | Sum 10 tahun, rubel |
1 019 651, 15% | 1 673 247 |
1 699 418, 25% | 2 788 744 |
3 398 836, 50% | 5 577 490 |
Rental dan penyimpanan
Dan membeli apartemen lagi orang dapat mengharapkan tanpa hipotek, yang sudah memiliki setengah dari harga. Tetapi untuk memenuhi periode lima tahun itu akan bermasalah. Lima tahun kemudian, pada account-nya akan 4.448.162 rubel. Untuk mengumpulkan jumlah yang diperlukan, setiap bulan dia harus menunda 39.200. Secara total, biaya sewa dia harus mengalokasikan 72 ribu per bulan pada tahun pertama.
Jika dia membeli sebuah apartemen di lima tahun, biaya keseluruhan dalam pandangan sewa diperkirakan 8.968.837 rubel, setelah 10 tahun - 11.739.849 rubel.
Jadi apa yang lebih menguntungkan
Menurut perhitungan dari rata-rata sewa menguntungkan. Dalam semua kasus, biaya bulanan untuk penyewaan kurang dari pembayaran pada hipotek. Pembayaran awal tidak hanya tidak menghabiskan, tetapi juga membawa uang.
Namun, setelah 10 tahun hipotek yang dipilih dalam properti akan datar dan penyewa - tidak ada.
Berkenaan dengan perumahan sewa dan peningkatan simultan dalam tabungan di apartemen - sama tidak begitu sederhana di sini. Bekerja faktor diprediksi: semakin banyak uang yang Anda miliki di tangan, pendapatan yang lebih tinggi dan biaya yang lebih rendah real estate dan sewa di kota Anda, semakin banyak kesempatan untuk menabung untuk sebuah apartemen tanpa hipotek dan tinggal di hitam. Biasanya, bagaimanapun, tidak diperhitungkan dalam perhitungan bahwa dalam 10-15 tahun, harga real estate bisa meningkat secara signifikan.
Oleh karena itu perlu untuk memperhitungkan indikator kunci lain - waktu. Membuat perkiraan jangka panjang sulit bahkan untuk spesialis. Dan stabilitas di negara itu - lebih dekat dengan agama: Anda baik percaya atau tidak. Oleh karena itu, jika Anda menyimpan untuk apartemen akan memiliki lebih dari lima tahun, harus membawa perhitungan tidak hanya logika tetapi juga intuisi.
Perhatikan bahwa uang akibat inflasi, depresiasi dan peningkatan real estate nilai.
Namun, menurut RosstatIndeks harga di pasar perumahan sekunder dari Fedepatsii Rusia, The sekunder penurunan harga pasar dalam tiga tahun terakhir untuk semua jenis apartemen kecuali untuk elit.
Sebagai layak faktor tambahan mengingat kedekatan usia pensiun. Pada pembayaran pensiun untuk menyewa apartemen sulit, dan di kota-kota besar - tidak mungkin. Jadi saat ini juga untuk memiliki rumah mereka sendiri, bahkan jika itu membuat Anda dengan lebih bayar.
Argumen bahwa uang pergi ke bank, bisa untuk menyewa apartemen sampai akhir hidup konsisten, jika Anda menyerah membeli rumah di kota besar dan menyewa apartemen untuk harga yang sangat wajar. Misalnya, jika Anda menghemat lebih bayar 3 juta, itu akan memberi Anda 25 tahun grand setiap bulan selama 10 tahun (tapi perlu memperhitungkan inflasi).
Uang juga dapat diletakkan di deposito. Jumlah 3 juta, dengan mempertimbangkan tingkat rata-rata saat deposito akan membawa 15 ribu rubel sebulan persen, 4.000.000-20.000.
Bagaimana cara menghitung bahwa lebih murah untuk Anda
perhitungan rata-rata memberikan hasil rata-rata, karena itu, untuk memahami bahwa lebih murah untuk Anda akan harus melakukan perhitungan secara independen. Untuk melakukan ini, Anda perlu data sebagai berikut:
- Nilai sewa untuk apartemen.
- Ukuran tabungan Anda bahwa Anda ingin menggunakan sebagai uang muka.
- Biaya apartemen, Anda ingin membeli.
- Tingkat suku bunga pada hipotek (adalah mungkin untuk menggunakan rata-rata nasional atau yang ditawarkan oleh bank di mana Anda ingin mengambil hipotek).
- Bunga deposito di bank, yang Anda bersedia untuk mempercayakan uang Anda untuk jangka waktu lama.
Jika Anda memilih antara hipotek dan sewa properti dengan akumulasi simultan uang untuk membeli apartemen
1. hipotek
dengan hipotek kalkulator atau di situs web bank, menghitung berapa tahun itu akan membawa Anda hipotek pada pembayaran bulanan optimal, apa yang akan menjadi lebih bayar.
Dengan harga apartemen di 5,2 juta rubel, pembayaran awal 3,2 juta, tingkat bunga 11% dan jangka waktu hipotek dalam tujuh tahun, pembayaran bulanan akan 34 245 rubel, dan lebih bayar - 876 569 rubel.
2. sewa apartemen
Menghitung berapa banyak selama bertahun-tahun akan memberikan sebuah apartemen untuk disewa, dengan mempertimbangkan kemungkinan kenaikan biaya.
Misalnya, Anda memberikan setiap bulan 22 ribu rubel, dan menyewa apartemen selama tiga tahun. Selama ini, harga tidak pernah naik, tetapi jelas bahwa setelah tujuh tahun sewa tidak akan dikenakan biaya sebanyak. Oleh karena itu, di tahun mendatang Anda mungkin akan memberikan untuk mempekerjakan 22 × 12 = 264 000, dalam tiga tahun ke depan - 24 × 36 = 864 000, di sisa tiga - 26 × 36 = 936 000, Total - 2,06 juta rubel.
3. Deposit dan akumulasi
Menghitung berapa banyak uang akan terakumulasi di deposito untuk jangka waktu hipotek, dan jumlah suara. Kemudian menghitung berapa banyak uang yang Anda akan memiliki setelah tahun pertama, kedua dan seterusnya sampai akhir masa hipotek. Juga memutuskan pada jumlah yang Anda dapat disisihkan setiap bulan untuk membeli apartemen, menghitung berapa banyak uang yang akan memberikan Anda satu tahun, dua, dan seterusnya sampai akhir masa hipotek. Sekarang, dengan menambahkan beberapa jumlah yang sederhana di deposito dan tabungan mencari tahu berapa tahun Anda akan dapat meningkatkan uang di properti.
Di deposito tanpa tingkat kapitalisasi 6,1% dalam jumlah 3,2 juta rubel dalam tujuh tahun itu akan berubah menjadi 4.566.400 rubel.
Bahkan jika harga properti akan naik, maka untuk membeli sebuah apartemen tanpa hipotek tidak bisa tujuh tahun.
Ada pilihan tidak sabar untuk mengakumulasi jumlah deposit yang diperlukan dan menyetor 20 ribu rubel per bulan, atau 240 ribu per tahun. Kemudian, setelah lima tahun di tabungan akan 5.376.000 rubel. Dengan mempertimbangkan semua sewa di properti akan meninggalkan 6.640.000 rubel dan 176 000 akan tetap. Dalam tujuh tahun hipotek untuk apartemen akan meninggalkan 6,8 juta. biaya yaitu pergi tentang hal yang sama, tetapi terhindar dua tahun, yaitu untuk menyewa perumahan dan saat ini untuk menyelamatkan lebih menguntungkan.
Perhitungan ini bekerja hanya jika biaya apartemen tidak berubah dalam lima tahun, dan sewa akan naik harga lebih cepat dari bawah meletakkan dalam ramalan.
Ketika sebuah apartemen tidak mungkin untuk menyimpan bahkan melampaui jangka waktu hipotek, jelas bahwa meminjam dari bank lebih menguntungkan daripada menyimpan.
Jika Anda memilih antara hipotek dan sewa properti tanpa rencana untuk membeli sebuah apartemen di masa depan
1. Ingat berapa banyak Anda memberi pemilik
Ambil angka dari contoh sebelumnya - 22 ribu rubel.
2. Hitung pembayaran bulanan hipotek
Sekali lagi, angka-angka dari contoh sebelumnya - 34.300 rubel.
3. Bandingkan dua angka
Hal ini jelas bahwa membuat menguntungkan, bahkan jika tidak memperhitungkan dalam perhitungan pembayaran awal. Jika semuanya tidak begitu jelas, membagi jumlah pembayaran awal pada hipotek, dan jumlah bulan menambah jumlah yang diterima pembayaran bulanan:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72.300 rubel.
Dibandingkan dengan 22 ribu mendapatkan lebih jelas. Dan bahkan jika setelah tujuh tahun sewa akan naik harga dua kali, menyewa apartemen masih akan menguntungkan.
Namun, pada tahun kedelapan orang dengan hipotek benar-benar memadamkannya dan akan membayar hanya untuk utilitas. Sebuah penyewa akan terus memberikan jumlah yang sama perekrutan. Di sisi lain, jika pembayaran untuk apartemen tidak akan dibangkitkan, jumlah yang akan pergi untuk hipotek, itu akan cukup untuk 26 tahun sewa.
4. Hitung berapa banyak Anda akan mendapatkan pada uang yang bisa pergi untuk uang muka
Setelah tujuh tahun akan ada 4.570.000 rubel di deposito. Dan jika Anda sisihkan setiap bulan perbedaan antara pembayaran dalam jumlah 12.300 per bulan, dalam tujuh tahun itu akan membawa lebih banyak 1,03 juta. Sebuah jumlah total 5,6 juta, ketentuan di bawah 6,1% per tahun, akan menghasilkan 28.500 rubel per bunga bulan.
lihat juga
- Bagaimana menjual apartemen: instruksi rinci →
- Apa yang harus periksa sebelum Anda membeli sebuah apartemen di pasar sekunder →
- Seberapa cepat untuk menyewa sebuah apartemen untuk disewa: panduan langkah demi langkah →