Cara membuat HOA di rumah Anda
Miscellanea / / April 06, 2023
Instruksi terperinci untuk pemilik yang ingin mengelola gedung apartemen secara mandiri.
Apa itu HOA dan mengapa itu dibutuhkan
The Homeowners Association (HOA) adalah organisasi nirlaba yang dibuat untuk waktu yang tidak terbatas untuk mengelola gedung apartemen, memiliki rekening bank dan segel.
HOA jawaban untuk pemeliharaan, pengoperasian, perbaikan, serta untuk penyediaan layanan publik bagi penghuninya. Masalah-masalah ini ditangani oleh dewan dan ketua kemitraan.
Masalah yang paling penting terpecahkan dengan partisipasi seluruh warga. Misalnya, pada rapat umum mereka membahas jumlah pembayaran wajib, memperoleh pinjaman, rencana tahunan untuk memperbaiki properti, dan sejenisnya. Keputusan dianggap diambil jika memilih sekurang-kurangnya dua pertiga dari jumlah anggota persekutuan.
Setelah mendaftarkan HOA, peluang baru terbuka bagi pemilik: misalnya, Anda dapat menyewa ruang bawah tanah dan menginvestasikan uang yang diterima untuk pemasangan kamera CCTV, teknologi hemat energi dan tidak hanya. Atau ambil pinjaman untuk perombakan besar-besaran, agar tidak menunggu sampai jumlah yang dibutuhkan terkumpul di rekening HOA.
Hanya satu kemitraan yang dapat diatur dalam sebuah rumah. Pada saat yang sama, beberapa rumah dapat memasuki kemitraan.
Apa perbedaan HOA dari KUHP dan apa yang harus dipilih
Bentuk lain yang lebih populer dalam mengelola gedung apartemen adalah keterlibatan perusahaan manajemen (MC). Jadi, di wilayah Moskow sekarang untuk 88% perumahan bertemu organisasi swasta atau kota, untuk 12% - HOA.
Inggris sangat relevan untuk rumah baru, di mana penghuninya belum sempat mengenal satu sama lain. Seiring waktu, ketika komunitas mulai terbentuk, pemilik, jika diinginkan, mengubah KUHP menjadi HOA. Namun, kemitraan dapat mempekerjakan manajemen perusahaan sebagai kontraktor.
Berbeda dengan HOA, Inggris adalah organisasi komersial.
Kegiatannya dilisensikan, dan ruang lingkup pekerjaannya ditentukan perjanjian hingga lima tahun. Perusahaan manajemen baik secara mandiri melayani rumah, atau menarik perusahaan lain. Dan dia juga memberikan laporan kepada pemilik apartemen (atau HOA, jika kontrak diakhiri dengan kemitraan) tentang pekerjaan yang telah diselesaikan.
Kedua bentuk pemerintahan tersebut memiliki kelebihan dan kekurangan. Keuntungan dari HOA adalah semua peserta secara pribadi tertarik dengan pengelolaan rumah yang efektif dan dapat memilih kontraktor tanpa memikirkan keuntungan.
Juga mudah untuk mengontrol pengeluaran dana kemitraan: ia memiliki satu rekening giro untuk rumah tersebut. Akibatnya, pemilik mana pun, jika diinginkan, dapat memeriksa transaksi keuangan. Sebaliknya, perusahaan pengelola dapat memiliki rekening beberapa rumah sekaligus yang dikelolanya.
Pada saat yang sama, HOA membutuhkan pengaturan mandiri yang tinggi dari warga. Kemitraan ini bertanggung jawab atas semua sistem teknik dan perwakilannya secara mandiri berkomunikasi dengan pemasok, menyelesaikan perselisihan dengan mereka, dan juga menyelesaikan konflik antara pemilik. Tidak selalu ada orang di rumah yang kompeten menangani masalah ini.
Pada saat yang sama, Inggris Raya adalah organisasi yang biasanya bergerak secara profesional dalam manajemen. Perwakilannya biasanya sudah memiliki pengalaman dan kontak dengan pemasok yang tepat. Dia mengurus semua komunikasi dengan mereka. Jika perusahaan manajemen tidak cukup berkualitas, itu bisa mengubah.
Dalam tabel ini, kami telah mengumpulkan pro dan kontra utama dari HOA dan Inggris:
HOA | Inggris | |
pro |
|
|
Minus |
|
|
Secara umum, mengelola HOA saat ini lebih mudah dibandingkan beberapa tahun lalu. Selama ini, telah muncul layanan di pasar yang dapat mengalihdayakan banyak fungsi, seperti akuntansi, pengorganisasian pusat kontak, dan layanan darurat.
Sehingga ketua HOA tidak harus mandiri menanggapi permintaan warga jika pipanya pecah. Bahkan pertemuan pemilik dengan pemungutan suara dapat dilakukan dari jarak jauh.
Pilihan terbaik mungkin skema di mana HOA mempekerjakan perusahaan manajemen sebagai kontraktor. Ini akan menggabungkan keunggulan dari dua bentuk kontrol rumah. Pada saat yang sama, perusahaan manajemen menjadi "layanan" dan tidak akan "di atas" pemiliknya, tetapi dalam kemitraan horizontal yang setara dengan HOA.
Cara membuat HOA
Jika Anda pemrakarsa, penting untuk berkomunikasi dengan warga, untuk memahami apakah mereka menginginkan perubahan, untuk membicarakan kekhasan pekerjaan HOA. Biasanya di rumah sudah ada obrolan umum di WhatsApp atau Telegram - di dalamnya Anda dapat menilai suasana hati tetangga Anda, temukan mereka yang akan mendukung ide Anda.
Hitung biaya menjalankan rumah
Jika Anda melihat respons positif, Anda dapat melanjutkan ke penghitungan biaya. Penting untuk memahami sistem rekayasa apa yang ada di rumah, master apa yang dibutuhkan untuk memeliharanya, berapa biaya layanan mereka, apa yang dibutuhkan memperbaiki Sekarang.
Anda memerlukan lift, layanan darurat dan pengiriman, akuntansi, petugas kebersihan, tukang ledeng, tukang listrik, insinyur. Spesialis yang sama ini akan memeriksa rumah tersebut sebelum MC menyerahkannya ke HOA Anda.
Seperti disebutkan di atas, saat ini sebagian besar layanan dapat dialihdayakan.
Ini lebih mudah dan lebih murah, karena Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk mempertahankan keadaan orang dan mengatur prosesnya sendiri. Selain itu, lebih mudah menghubungkan pekerja sementara dengan cara ini - misalnya, jika ada banyak salju di musim dingin dan dibutuhkan lebih banyak petugas kebersihan. Ada layanan di pasar yang dapat menangani semua masalah ini, misalnya, Gorserv.
Selain itu, HOA dapat menghubungkan aplikasi seluler warga dan mempermudah komunikasi dengan pemilik. Di dalamnya, Anda dapat menerima lamaran, melakukan jajak pendapat publik, memasang iklan, dan menerima data dari penghitung. Ini, antara lain, akan memungkinkan untuk meninggalkan salinan kertas tanda terima - pemilik apartemen akan dapat membayar tagihan secara online. Rata-rata, program semacam itu berharga 3–10 rubel per apartemen per bulan.
Akhirnya, Anda dapat memasukkan dalam perhitungan Anda biaya kontrak asuransi tanggung jawab pemilik rumah atas kerusakan yang disebabkan oleh properti pihak ketiga. Artinya, jika salah satu penghuni membanjiri apartemen orang lain atau kabel listrik seseorang terbakar, biaya perbaikan akan ditanggung oleh Pertanggungan.
Buat grup inisiatif
Ini akan membantu menarik sebanyak mungkin pemilik untuk membuat HOA. Persyaratan jumlah orang di dalamnya dan tugas anggotanya tidak dijabarkan dalam undang-undang.
Biasanya kelompok membantu mengatur pertemuan, memberi tahu pemilik tentang penyelenggaraannya, dan memilih calon penanggung jawab. Anggotanya juga bisa berkeliling apartemen dan membicarakan manfaat HOA bagi penghuni. Anda dapat menemukan asisten seperti itu di obrolan yang telah disebutkan di rumah.
Siapkan draf piagam HOA
Piagam kemitraan adalah dokumen konstituen utama yang mengatur kegiatan organisasi. Itu diambil segera setelah keputusan untuk membuat HOA pada rapat umum pemilik. Lebih baik menyiapkan versi draf terlebih dahulu. Anda dapat menemukan contoh dokumen semacam itu di Internet.
Anggaran dasar harus memuat hal-hal sebagai berikut: informasi:
- Lokasi HOA. Cukup menunjukkan penyelesaian (menurut Pasal 54 KUH Perdata Federasi Rusia).
- Subjek dan tujuan kegiatannya.
- Tata cara munculnya dan pemberhentian keanggotaan dalam HOA.
- Komposisi dan kompetensi badan manajemen kemitraan, komisi audit, prosedur pengambilan keputusan oleh mereka.
- Keterangan lain yang tidak bertentangan dengan undang-undang. Misalnya, cara memberi tahu warga tentang rapat umum dan hasil kerja HOA. Anda juga dapat menentukan bahwa ketua dipilih oleh pemilik pada rapat umum atau hanya anggota dewan dari komposisinya.
Poin penting: dalam piagam perlu menggunakan tidak hanya nama HOA, tetapi juga TSN - kemitraan pemilik properti. Istilah ini bukan dari kode perumahan, tetapi dari Kode Sipil Federasi Rusia, dan kepadanya dipandu oleh inspektorat pajak.
TSN adalah bentuk organisasi dan hukum manajemen real estat yang relatif muda, yang tidak hanya mencakup gedung apartemen, tetapi juga, khususnya, asosiasi berkebun.
Berikut adalah varian dari kata-kata untuk piagam tersebut: “Kemitraan adalah perusahaan nirlaba suatu organisasi yang didirikan dalam bentuk persekutuan para pemilik harta, dalam bentuk persekutuan pemilik rumah."
Atur pertemuan pemilik
Keputusan akhir tentang pembentukan penghuni HOA menerima pada rapat umum. Pemrakarsa harus memberi tahu pemilik tentang hal itu 10 hari sebelum acara. Setiap orang perlu mengirim surat pesanan atau memberikan pemberitahuan secara pribadi di bawah tanda tangan. Selain itu, ada baiknya memposting pengumuman di rumah dan menulis tentang pertemuan tersebut beberapa kali di obrolan umum WhatsApp atau Telegram.
Ini tidak dijabarkan dalam undang-undang, tetapi akan membantu menghindari klaim dari warga di masa mendatang.
Pada rapat umum pertama, seorang sekretaris dipilih terlebih dahulu siapa yang akan melakukannya protokoldi akhir acara. Kemudian mereka membahas mengapa kemitraan itu diperlukan, bagaimana tata kelola rumah akan diatur dan bagaimana tarif akan berubah. Pada pertemuan yang sama, piagam HOA biasanya diadopsi. Anda juga memerlukan komisi penghitungan, yang akan menghitung suara. Persyaratan ketat untuk itu TIDAK.
Untuk mengadakan pertemuan Bisa dalam bentuk penuh waktu, paruh waktu dan paruh waktu. Bagaimanapun, penghuni rumah harus memberikan suara secara tertulis dengan mengisi surat suara. Di dalamnya, pemilik menunjukkan nama lengkap, data paspor, alamat, nomor kamar, wilayahnya, membagikan dalam hak kepemilikan, keputusan atas setiap masalah ("untuk", "menentang", "abstain"), cantumkan tanggal, tanda tangan dan transkrip.
- Dalam bentuk tatap muka, pemilik berkumpul di satu tempat untuk membahas masalah topikal dan memilih.
- Dalam hal formulir absensi, penduduk mengirimkan surat suara yang telah diisi atau merujuknya ke tanggal tertentu di alamat yang tertera dalam pemberitahuan.
- Bentuk paruh waktu menyediakan kemungkinan diskusi tatap muka agenda dan pengambilan keputusan tentang isu-isu kunci dan pemungutan suara absen.
Anda juga dapat mengadakan rapat online - dengan bantuan layanan khusus. Misalnya, Perumahan GIS dan layanan komunal. Untuk mengundang semua penghuni rumah ke sana, Anda memerlukan daftar pemilik. Anda dapat memintanya dari Inggris. Jika perusahaan menolak memberikan informasi, Anda dapat pergi ke pengadilan - namun, lebih mudah memesan pendaftaran dari layanan seperti Daftar.net.
Penting bahwa protokol setelah pertemuan ditandatangani oleh semua warga yang mendukung pembentukan HOA, - tidak kurang 50% dari jumlah total suara pemilik tempat + 1 suara.
Pilih dewan dan ketua
Biasanya, segera setelah keputusan untuk membuat HOA, pada rapat umum yang sama, pemilik memilih mayoritas dewan dan ketua. Anggota dewan juga dapat memutuskan sendiri siapa yang akan mengambil terkemuka posisi, jika ditentukan dalam piagam.
Ketua akan membuat keputusan manajemen dan dapat menjadi bagian dari komisi penghitungan bersama dengan sekretaris, dewan akan membantunya dalam pelaksanaan tugas pokok. Masa jabatan ketua tergantung pada keputusan pemilik.
Jika anggota HOA tidak puas dengan penanggung jawab, mereka dapat mengubahnya pada rapat umum yang baru.
Lebih baik memilih jumlah orang ganjil di papan tulis - 5 atau 7 orang. Jika rumahnya kecil, tiga sudah cukup. Dalam hal ini, tidak akan ada situasi ketika suara anggota dewan dibagi rata - misalnya saat memilih ketua.
Atas keputusan residen, anggota dewan dapat dibayar remunerasi untuk pekerjaan mereka, tetapi dalam praktiknya hal ini lebih relevan untuk ketua - dia menghabiskan sebagian besar waktunya untuk manajemen. Jumlah remunerasi menentukan pemilik pada rapat umum anggota HOA. Pada saat yang sama, dewan dan ketua dapat bekerja secara gratis - tidak ada batasan legislatif di sini.
HOA juga diperlukan memilih komite audit dari antara para anggotanya. Orang-orang ini setidaknya setahun sekali memeriksa kegiatan keuangan kemitraan dan memberikan pendapat kepada penduduk tentang hasil pemeriksaan tersebut. Jika ada pertanyaan tentang dokumentasi, topik ini diangkat pada rapat umum.
Daftarkan HOA ke kantor pajak
HOA terdaftar sebagai badan hukum di lokasi rumah. Anda juga dapat mengirimkan dokumen melalui "Gosuslugi". Anda harus melampirkan aplikasi P11001, paspor, salinan piagam, risalah rapat.
Jika Anda mengirimkan dokumen secara langsung, Anda harus membayar biaya sebesar 4.000 rubel. Ketika disampaikan secara elektronik, tidak dibayarkan.
Saat mendaftarkan kemitraan dalam aplikasi, penting untuk menggunakan nama TSN - seperti yang disebutkan di atas, diambil dari KUH Perdata Federasi Rusia. Jika Anda mencoba mendaftarkan HOA, otoritas pajak kemungkinan besar akan menolak Anda, karena bentuk organisasi dan hukum seperti itu tidak diatur oleh undang-undang saat ini.
Sayangnya, sekarang norma hukum perdata bertentangan dengan hukum perumahan - Kode Perumahan Federasi Rusia menunjukkan jenis organisasi (HOA), yang bentuknya tidak diatur oleh Kode Sipil Federasi Rusia.
Menandatangani kontrak dengan pemilik
Untuk menjadi anggota HOA, pemilik yang memilih untuk membuat kemitraan menulis penyataan tentang entri dalam bentuk apa pun.
Kemungkinan besar, tidak semua warga ingin menjadi bagian dari kemitraan. Namun, dengan selebihnya, perjanjian terpisah juga perlu dibuat, seperti dalam Kode Perumahan Federasi Rusia dikatakanbahwa mereka membayar biaya untuk pemeliharaan tempat tinggal dan utilitas publik sesuai dengan dokumen-dokumen tersebut.
Tidak ada bentuk yang tegas untuk perjanjian semacam itu, yang utama adalah kewajiban HOA untuk mengelola rumah dan pemilik untuk pembayaran tepat waktu dijabarkan dalam dokumen. Lampiran kontrak biasanya menunjukkan jumlah pembayaran untuk pemeliharaan rumah. Anda dapat menambahkan ketentuan untuk pengindeksannya. Prosedur untuk membuat kesepakatan diatur Kode sipil.
Pemilik memiliki waktu 30 hari untuk menandatangani dokumen atau menyebutkan poin yang tidak cocok untuknya. Penduduk dapat menolak kontrak, tetapi dia masih harus membayar untuk layanan - dengan fokus pada jumlah dari lampiran kontrak dan tarif untuk sumber daya. Yang terakhir ditetapkan oleh komisi energi daerah.
Baca juga🧐
- 5 Cara Meningkatkan Hubungan dengan Tetangga
- Cara merenovasi apartemen dan tidak merusak apapun
- Pro dan kontra dari perumahan rencana terbuka