Cara membuat perjanjian sewa
Kiat / / December 19, 2019
Hanya membuat reservasi: dalam artikel ini kita akan fokus tepat pada kontrak perekrutan komersial tempat, yang diatur oleh Bab 35 dari Kode Sipil dan sebagian Bab 5 dari Kode PerumahanYang mempekerjakan sebuah apartemen individu. Dalam hukum ada perbedaan antara mempekerjakan kontrak (yang merupakan orang pribadi) dan sewa (yang merupakan badan hukum). Namun, dalam pidato biasa kata tersebut digunakan mapan "sewa". Oleh karena itu, dalam materi demi kesederhanaan, kita akan menggunakan kedua istilah - "mempekerjakan" dan "menyewa" - sebagai setara.
dokumen
Dalam hal jangan ragu untuk meminta pemilik untuk memberikan paket lengkap dokumen:
- paspor;
- tentu sertifikat pendaftaran hak milik untuk apartemen;
- Opsional: dibayar penerimaan untuk pembayaran utilitas (untuk memastikan bahwa ia tidak memiliki utang) dan ekstrak dari rumah orang yang terdaftar di perumahan.
Jika pemilik apartemen beberapa, persetujuan dari salah satu dari mereka tidak cukup, Anda perlu untuk mendapatkan persetujuan dari semua. Mungkin tiga skenario:
- Melampirkan persetujuan tertulis dari semua co-pemilik.
- Satu co-pemilik masuk ke dalam kontrak dengan surat kuasa dari yang lain.
- Pada akhir kontrak semua pemilik hadir secara pribadi (jika negara-negara kontrak yang apartemen untuk disewa pada saat yang sama semua pemilik).
Dari orang-orang yang tidak pemilik, tetapi terdaftar di perumahan, seperti yang diperlukan persetujuan tertulis. Jika tidak, mereka bisa menuntut hak-hak mereka setiap saat, dan Anda harus segera mencari perumahan baru.
Karena kita berbicara tentang mempekerjakan sebuah apartemen, maka majikan - individu. Oleh karena itu, perlu untuk membawa paspor. Jika Anda akan tinggal di sebuah apartemen lebih dari satu, maka data paspor kedua (ketiga, kelima), penyewa juga diperlukan.
Kontrak sewa subjek harta tak gerak untuk pendaftaran negara. Kecuali untuk perjanjian menyimpulkan dalam waktu kurang dari satu tahun.
waktu
Kontrak kerja dapat jangka pendek (sampai satu tahun) dan jangka panjang (dari satu sampai lima tahun). Jika kontrak pada periode tidak kata, diyakini bahwa ia dipenjarakan untuk jangka waktu maksimum lima tahun. Perbedaan utama antara jangka panjang dan jangka pendek kontrak - kondisi penggusuran.
kontrak jangka pendek
Pemilik mungkin meresepkan periode di mana kontrak dapat dihentikan oleh pihak terlebih dahulu. Jika periode seperti itu tidak ditentukan, tidak memiliki hak untuk mengusir penyewa sebelum berakhirnya kontrak. Tetapi pada akhir periode ini, pemilik sudah memutuskan untuk terus mengambil sebuah apartemen dengan penyewa yang sama atau mencari orang lain.
perjanjian jangka panjang
Untuk bagian dengan penyewa kepada pemilik jauh lebih sulit. Setelah berakhirnya kontrak pemilik tidak bisa hanya menetap ke apartemen untuk orang lain jika ia tidak diberitahu tentang penyewa diinginkan tidak kurang dari tiga bulan sebelum akhir kontrak, diyakini bahwa kontrak secara otomatis diperpanjang untuk tua kondisi.
Jika pemilik mengatakan bahwa ia berencana tidak lagi menyerahkan properti, penyewa harus pindah. Tapi dalam kasus ini dia benar-benar tidak bisa mengambil apartemen setidaknya satu tahun, jika penyewa sebelumnya memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dan menuntut kompensasi atas kerusakan.
Berbeda dengan pemilik, penyewa dapat mengakhiri kontrak setiap saat tanpa penjelasan.
Kondisi apartemen dan properti
Perbaikan dan perbaikan
Pembakaran pertanyaan: siapa yang membuat perbaikan? Biasanya kontrak adalah formulasi yang "setelah berakhirnya kontrak sewa penyewa wajib mengembalikan tempat dalam bentuk yang sama di mana ia diberikan." Oleh karena itu, kontrak harus segera menunjukkan bahwa Anda dapat mengubah di sebuah apartemen dan apa yang tidak.
Selain itu, tanpa persetujuan dari pemilik penyewa tidak punya hak untuk rekonstruksi dan renovasi bangunan. Misalnya, perbaikan tidak bisa hanya mengambil dan menghancurkan dinding interior dan memperluas pintu.
Jika perbaikan dapat dilakukan, kontrak diperlukan untuk meresepkan, berapa yang harus dikurangi sewa. Jika indikasi tidak, situasi dapat terjadi bahwa Anda sendiri akan memperbaiki segalanya, dan pemilik hanya menolak untuk mengganti pengeluaran Anda.
Semua perbaikan dan menghabiskan di atasnya - di pundak penyewa. Ini tidak hanya mempertahankan ketertiban di apartemen, tetapi juga bertanggung jawab untuk keselamatan properti.
Merombak dari pemilik harus dilakukan, dan semua biaya ditanggung oleh dia (kecuali ditentukan lain dalam kontrak). Jika pemilik tidak menunjukkan minat dalam perbaikan bila diperlukan, menghapus properti memiliki hak untuk:
- secara independen melakukan perbaikan, yang ditetapkan oleh kontrak atau disebabkan oleh kebutuhan mendesak, dan dengan lessor untuk memulihkan biaya;
- memerlukan pengurangan yang sesuai sewa;
- untuk menuntut pembatalan kontrak dan kerusakan.
Ketika Anda melakukan perbaikan atau membeli sesuatu yang baru di sebuah apartemen dilepas, secara hukum, Anda melakukan perbaikan. Mereka mungkin dipisahkan dan tidak terpisahkan. Misalnya, jika penyewa atas biaya sendiri mengatur AC atau pemanas (dan pemilik tidak mengurangi sewa dan tidak mencakup biaya mereka), itu berhak untuk membawa mereka dengan dia.
Pengembangan gedung yang disewa, seperti wallpaper baru, tanpa zaberosh tanpa merusak penampilan apartemen. Oleh karena itu, penyewa mungkin memerlukan penggantian nilai mereka ketika masa kontrak berakhir. Namun persyaratan puas dalam kasus ini, jika menspesifikasikan kontrak bahwa pemilik tidak keberatan dengan perbaikan ini.
kondisi properti
pemilik harus memberikan penyewa properti dalam kondisi baik. Ini berarti bahwa jika sesuatu yang mencegah Anda untuk menggunakan apartemen, pemilik harus memperbaiki ini menyebabkan biaya sendiri. Bahkan satu tentang yang dia tidak tahu pada saat pengiriman apartemen. Misalnya, Anda pindah dan terkejut menemukan bahwa semua pipa telah lama membusuk dan mencuci di kamar mandi adalah tidak mungkin. pemilik harus mengisi kesenjangan ini secepat mungkin dan benar-benar gratis. Jika tidak, Anda baik dapat menghapus penyebab penggantian permintaan mereka sendiri dan atau untuk mengakhiri kontrak.
Peringatan: pemilik harus memperbaiki biaya sendiri hanya mereka kekurangan bahwa baik dia maupun Anda tahu.
Jika pemeriksaan apartemen Anda melihat bahwa ada sesuatu yang tidak bekerja, atau Anda telah diperingatkan tentang hal ini di muka, Anda memiliki hak Anda - untuk menyetujui suatu kondisi atau tampilan tersebut untuk pilihan yang lebih baik.
Juga, pengacara merekomendasikan bahwa selain kesepakatan untuk membuat tindakan apartemen penerimaan. Karena kondisi yang ditentukan furniture, pipa, lantai, jendela, dan lain-lain. Selanjutnya, ini akan membantu sengketa menghindari tentang kualitas perbaikan dan furnitur. Tentu saja, di apartemen furnitur Soviet lama dan peralatan tanpa ini Anda tidak dapat melakukan. Tetapi pemilik, akomodasi dealer dengan furnitur mahal dan peralatan, tertarik pada fakta bahwa semua kembali properti untuk dalam kondisi baik, sehingga bahkan dapat melampirkan foto properti dan pemeriksaan mengkonfirmasikan nya biaya. redaman alami, tentu saja, diperhitungkan. Tapi untuk layar TV yang rusak penyewa harus membayar.
Perhatikan hal seperti "tanggung jawab bersama", jika Anda menyewa apartemen dengan seseorang di clubbing. Jika kontrak tidak menyediakan untuk bersama dan beberapa kewajiban klausa, seluruh tanggung jawab akan ditanggung oleh orang yang menyimpulkan kontrak. Itu jika ceroboh tetangga Anda bahwa sesuatu akan pecah, dan biaya kontrak tercatat hanya Anda, dan kemudian harus membayar untuk Anda.
menyewa
Kontrak tersebut konstitusi, syarat dan ketentuan pembayaran sewa. Jika petunjuk khusus tentang itu tidak ada, diasumsikan bahwa mereka mirip dengan yang biasa digunakan ketika menyewa properti yang sama: dalam kasus apartemen adalah jumlah yang solid pembayaran dilakukan setiap bulan.
Jika pemilik meminta segera untuk melakukan pembayaran selama 2-3 bulan di muka atau janji, dalam kontrak itu diperlukan untuk mendaftar.
Dokumen tersebut juga harus menunjukkan seberapa sering dan sejauh mana pemilik dapat meningkatkan biaya. Dalam prakteknya, sewa biasanya tetap meningkat setiap tahun hingga 10% dari nilai awal. Tapi semua ini adalah pada kebijaksanaan pihak.
Jika kontrak tidak klausul tersebut disertakan, pemilik masih memiliki hak untuk menaikkan sewa, tetapi dapat dilakukan hanya setahun sekali. Selain itu, ia harus memberitahukan penyewa di muka secara tertulis. Jika kondisi baru tidak puas, dia bisa membatalkan kontrak secara sepihak.
Penyewa guna usaha juga memiliki hak untuk menuntut pengurangan sewa, jika karena keadaan di luar kendalinya, kondisi lokasi yang disewa memburuk.
tambahan
Berbicara dengan pemilik tentang semua rincian. Anda mungkin harus sering bertemu. Dia khawatir tentang apartemennya, Anda khawatir tentang kualitas akomodasi, jadi belajar untuk bernegosiasi dan menempatkan ini semua perjanjian lisan dalam dokumen.
Langka, tapi itu terjadi situasi yang tidak menyenangkan: kadang-kadang pemilik ingin pergi tanpa peringatan, bahkan tanpa adanya warga dan beberapa kali dalam sebulan. Ini adalah penyebab pemutusan kontrak dengan kompensasi biaya penyewa relokasi. Untuk menghindari hal ini, hanya menambahkan satu baris dengan perjanjian pada seberapa sering pemilik mungkin memiliki muncul, apakah untuk memperingatkan Anda tentang hal itu di muka diperlukan, dan menentukan larangan kunjungan spontan untuk Anda tidak ada.
Pelajari cara pemilik berlaku untuk tamu, pada hewan, dan menunjukkan ini dalam kontrak.
Hanya negosiasi dan memperbaiki semua rincian yang peduli, kedua belah pihak akan dapat hidup tanpa konflik dan tanpa terlalu banyak kekhawatiran.
Pemutusan kontrak di pengadilan
Kita telah berbicara tentang fakta bahwa lessor tidak mudah untuk bagian dengan penyewa, peran penting yang dimainkan oleh jenis kontrak. Tapi majikan berhak untuk mengakhiri kontrak setiap saat, tetapi dengan satu syarat: dia harus memberitahu pemilik keinginannya untuk tiga bulan secara tertulis.
Tapi kadang-kadang setuju manusia tidak mungkin, dan ke satu sisi hanya ada satu jalan keluar - untuk mencari keadilan melalui pengadilan, dan untuk mengakhiri kontrak.
Atas permintaan kontrak lessor dapat prematur dihentikan oleh pengadilan dalam kasus di mana penyewa:
- Ia menggunakan properti untuk pelanggaran material kontrak, atau dengan pelanggaran berulang;
- secara signifikan memperburuk properti;
- lebih dari dua kali berturut-turut tidak membayar sewa tepat waktu;
- tidak merombak properti dalam waktu yang ditentukan dalam kontrak, jika perbaikan kontrak adalah tanggung jawab penyewa.
pemilik dapat mengakhiri perjanjian di pengadilan, hanya jika berada dalam menulis memerlukan penyewa untuk menghilangkan pelanggaran.
Atas permintaan kontrak penyewa sewa dapat prematur dihentikan oleh pengadilan dalam kasus di mana:
- pemilik tidak menyediakan barang atau menciptakan hambatan untuk menggunakan properti secara penuh;
- Properti memiliki kelemahan yang tidak ditetapkan oleh pemilik dalam kontrak, yang sebelumnya tidak diketahui penyewa dan tidak dapat terdeteksi selama pemeriksaan properti;
- pemilik tidak membuat perbaikan besar untuk properti ditentukan dalam kontrak atau waktu yang wajar;
- properti karena keadaan di luar kendali penyewa dalam kondisi layak pakai.
Setelah penghentian sewa penyewa wajib mengembalikan properti kepada lessor dalam kondisi yang sama di mana ia menerima, mempertimbangkan dan keausan normal atau dalam kondisi yang ditetapkan dalam kontrak.
Kesimpulannya, kita mempertimbangkan dua hal penting.
Jika pemilik memberikan atau menjual aset sewaan, sewa berhenti. Dengan kata lain, ketika seseorang datang dan mengatakan, "untuk keluar, saya menjual apartemen," - adalah ilegal. perubahan kepemilikan tidak pemutusan tidak memerlukan kontrak menyewa tempat tinggal.
Jika perlu, Anda dapat mengubah penyewa (tenant). Artinya, jika kontrak disimpulkan untuk suami, dan ia, misalnya, pergi ke Kutub Utara pada perjalanan panjang, Anda dapat mengubah penyewa istrinya dengan persetujuannya. Dalam hal ini, kontrak tetap sama, kondisi yang sama, istilah terus mengalir dan tidak bisa diatur ulang. Tapi itu bisa menyingkirkan pita merah, jika ada masalah (misalnya, jika Anda harus membatalkan kontrak atau sesuatu untuk mengumpulkan melalui pengadilan).